試論按揭還款的78法則和換樓

78法則係指按揭的利息實際並不是分開每個月供相同金額的, 因為係銀行都要搵食, 所以通常係一開始還勁多利息, 去到尾就還勁多本金

用78法則去計下小弟個loan:

total借款的總利息約215萬
分35年還, 約35X12 = 420期

利息單位: 1+2+...420 = 88410

即係:
第一個月還420/88410 X 215萬 約等於1萬蚊利息
第二個月還419/88410 X 215萬
第三個月還418/88410 X 215萬 如此類推

假設我供到一半210期, 其實己經還左的利息係:

88410 - (210+209+208....+1) = 66255 個利息單位

即係215萬X 66255/88410 = 161萬!!!

係還左75% of 成條利息數!!

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結論:
1. 當你供左差不多一半的時候, 千萬唔好選擇提早還晒條loan 佢, 因為你餘下的利息己不是當年的%, 當然如果佢話聽日加息五厘, 咁另計啦

2. 照咁計, 的確係有趁平息早D 開始供的道理, 就算我供到五年佢加息, 由於我頭五年可能己經供左勁多利息單位, 越遲加息對我影響越細

3. ML 戶口可以某程度上防禦加息, 但因為你一開始供勁多息, 而ML 係每月計番個rate , 所以係不成比例的, 更何況隨住你供的本金越來越多, 你個ML 戶口可放的錢會越來越少

4. 咁如果換樓, 當我十年換一次, 就算供款只係供左三分一(三十年計), 其實個利息可能己還左50%, 係咪即係原本條Loan 係2厘, 因為你提早還, 就變左4厘或更多??

......好傷......